Top 12 điều để nhận biết tiềm năng phát triển bất động sản của nhà đầu tư

Một trong những điều gây tranh cãi nhất mà các nhà đầu tư có thể làm là dự đoán trạng thái tương lai của bất động sản. Nguyên nhân là do việc ước tính tăng trưởng giá trị bất động sản liên quan trực tiếp đến nhiều yếu tố, từ tình trạng sẵn có của bất động sản trong khu vực hiện tại đến các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến việc mua nhà ở và bất động sản thương mại. Trong bài viết ngày hôm nay, chúng tôi sẽ chỉ ra cho nhà đầu tư 12 phương pháp hữu ích để ước tính giá trị tiềm năng của bất động sản cho các bạn.

Xem xét về sự tiềm năng phát triển từng khu vực

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, còn được gọi là địa ốc hoặc nhà đất (ở các nước Anh; Úc; Mỹ; Canada; Bahama,…). Nó bao gồm đất đai và những gì liên quan chặt chẽ không thể tách rời với mảnh đất. Những thứ đó là nhà cửa; kiến trúc bên trên hoặc những gì bên dưới mặt đất như dầu mỏ; khoáng chất. Còn những thứ có thể tách rời khỏi mảnh đất thì không được xem là bất động sản (túp lều; nhà di động; nhà tạm; …). Ngoài ra, bất động sản tiếng Anh là Real Estate hoặc Real Property

Đối với tài sản, người ta phân loại thành 2 loại: một là động sản; hai là bất động sản. Nếu như động sản là những tài sản có thể dịch chuyển như tiền; tivi; quần áo; tủ lạnh;… thì bất động sản là những tài sản “bất động”. Tài sản bất động sản bao gồm giá trị đất đai và những gì gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất không dể dịch chuyển được.

Hãy nhìn vào sự phát triển tại khu vực mà bất động sản đó tọa lạc. Có tin tức gì về việc các công ty mở rộng và sẽ kéo thêm nhiều người đến và tăng nhu cầu về nhà ở? Hãy cố gắng nắm bắt tin tức này trước tiên, hơn là chìm trong hoang mang và hỗn loạn, hoặc bị người khác dẫn trước. Giá nhà thường tăng nhanh chóng khi các công ty di chuyển và mở rộng tại một vùng, dẫn tới sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Dùng tiền hàng ròng để lấy làm vốn hàng năm

Có một quy tắc hữu ích nhưng rất đơn giản bạn cần phải biết. Trong một “thị trường mạnh”, với sự tăng trưởng dân số và số lượng việc làm dồi dào, hãy nhân dòng tiền ròng hàng năm với 20. Trong một “thị trường yếu”, với tốc độ tăng trưởng hạn chế và dân số ngày càng thu hẹp, hãy nhân dòng tiền với 10. Đó là con số mà bạn cần lưu ý đối với bất động sản mà bạn sẽ đầu tư.

Quản lý tài chính thu nhập ổn định

Điều tốt nhất mà một nhà đầu tư nên làm là xem xét sự ổn định của dòng thu nhập. Hãy đánh giá tình hình kinh doanh hoặc công việc của khách thuê có bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế và đại dịch hay không. Nếu bạn không nhìn thấy người thuê có nhu cầu lâu dài; thì điều tương tự sẽ xảy ra đối với dòng thu nhập của bất động sản. Giá trị tương lai của bất động sản dựa trên hợp đồng thuê và khả năng của khách thuê trong việc thực hiện các điều khoản của hợp đồng thuê. Đây là một yếu tố để quyết định sự tiềm năng phát triển của nhà đầu tư.

Bất động sản liên quan mật thiết đến tài chính và vốn; và phân biệt rõ ràng với từ động sản. Nếu sở hữu bất động sản, bạn có mọi quyền lợi đối với chính mảnh đất và những gì liên quan với nó. Bao gồm: sử dụng để kinh doanh hay cho thuê; xây nhà; bán lại; ký quỹ,…

Quan sát tiền lời cuối

Hãy theo dõi tỷ suất sinh lời cuối cùng của tài sản. Ngay cả những thay đổi khiêm tốn cũng có thể tạo ra những biến động lớn về định giá. Bạn sẽ cần ước tính tỷ lệ tăng trưởng dự kiến ​​của thu nhập hoạt động ròng sau khi tài sản bước vào giai đoạn kinh doanh ổn định. Ước tính này phụ thuộc vào sự hiểu biết của bạn về các thống kê đô thị, thị trường vốn và thị trường bất động sản. Đây là yếu tố để có tiềm năng phát triển bất động sản.

Tìm hiểu về các chi tiết kinh tế vĩ mô của từng khu vực

Hãy tìm hiểu các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến kinh tế địa phương. Những doanh nghiệp và ngành công nghiệp nào hiện đang mang lại thu nhập cho người dân là gì và điều gì sắp diễn ra? Bạn có thể sử dụng vòng đời của bất động sản để xác định xem thị trường bất động sản và nền kinh tế địa phương đang trong giai đoạn khởi đầu, tăng trưởng, trưởng thành hay suy giảm khi đánh giá mức độ tăng trưởng và tiềm năng tăng giá.

Tìm những từ khóa thịnh hành trên các công cụ tìm kiếm 

Xem kết quả tìm kiếm của Google để biết các từ khóa thịnh hành đối với các căn hộ và bất động sản ở các khu vực lân cận nằm trong mục tiêu bạn nhắm tới. Hãy truy cập các trang web và nghiên cứu quảng cáo trong các lĩnh vực cụ thể này. Hãy tìm các bất động sản có lượt tìm kiếm cao nhưng số lượng căn còn để cho thuê/bán lại ít để đánh giá tiềm năng tăng giá và giá thuê. Đồng thời, hãy lập nhật ký dữ liệu mở rộng trên trình duyệt và theo dõi xu hướng bất động sản dựa trên tỷ lệ khả dụng theo thời gian thực.

Quan sát và tìm hiểu về dữ liệu năm vừa qua

Trước đây, một nhà đầu tư có thể xem xét các số liệu lịch sử để đánh giá hoạt động của bất động sản trong một thị trường cụ thể thông qua các chu kỳ khác nhau. Thế giới đang thay đổi nhanh hơn và khác biệt hơn bao giờ hết và rất nhiều cách làm trong số đó không còn được áp dụng nữa. Để đánh giá giá trị bất động sản trong tương lai, các nhà đầu tư nên xem xét dữ liệu trong năm qua để xem thị trường nào ổn định hoặc được đánh giá cao trong thời kỳ đại dịch.

Cẩn trọng với những nhà môi giới bất động sản

Nếu bạn là nhà đầu tư, hãy cảnh giác với “nghịch lý môi giới”. Vì lý do nào đó, mọi nhà môi giới bất động sản trên thế giới sẽ nói với bạn rằng thị trấn của họ; danh sách bất động sản của họ hoặc khu vực lân cận họ bán là một nơi tốt nhất; và là một nơi tuyệt vời để đầu tư. Nếu mỗi đại lý mà bạn hỏi ở một thị trường khác nhau đều nói: “Nơi này là tốt nhất”; thì bạn sẽ nhận ra điều nghịch lý nói trên.

Dùng công nghệ để phát triển

Đối với các khoản tiền rót vào quỹ ủy thác đầu tư bất động sản cho các tòa nhà chung cư; thương mại hoặc bất kỳ khu đô thị nào; nhà đầu tư phải đánh giá xem công ty đang điều hành có cập nhật những thay đổi của thị trường công nghệ hay không. Để họ hoạt động có lãi, họ cần tận dụng công nghệ.

Học hỏi từ các chuyên gia bất động sản đáng tin tưởng

Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy cũng như công nghệ và dữ liệu của họ. Hầu hết các nhà môi giới và thậm chí các nhà môi giới thế chấp đều có quyền truy cập vào lịch sử bán hàng; các xu hướng và theo dõi tăng trưởng hàng năm. Hãy đảm bảo rằng bạn nhận được báo cáo và số liệu thống kê; chứ không phải ý kiến chủ quan từ phía họ. Đồng thời, hãy xây dựng một đội ngũ đáng tin cậy; có uy tín xung quanh bạn để họ làm việc cho bạn; và vì lợi ích tốt nhất của bạn.

Theo dõi tiềm năng thị trường của cung và cầu

Trước khi đầu tư, hãy theo dõi nguồn cung và nhu cầu. Nếu nguồn cung thấp và nhu cầu cao; bạn có thể kỳ vọng giá trị bất động sản tăng lên một cách hợp lý. Một cách để theo dõi điều này là so sánh doanh số bán hàng đang chờ xử lý; và đây là dữ liệu mà mọi người có thể dễ dàng truy cập. Tỷ lệ cao hơn của doanh số bán hàng đang chờ xử lý nói chung; sẽ là dấu hiệu của việc gia tăng giá trị bất động sản.

Lên kế hoạch về tài chính trong thời gian đầu tư

Bạn cần bắt đầu với khung thời gian cho dự báo của mình. Nếu bạn đang nghĩ về khoản đầu tư trong 20 năm, thì bạn sẽ phải xem xét tỷ lệ tăng trưởng trung bình hàng năm của chỉ số giá nhà trong 20 năm qua. Sau đó, tính toán giá trị tương lai của giá đầu tư cơ bản trong phạm vi ngân sách của bạn bằng cách sử dụng tỷ lệ đó. Tất nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác; nhưng sẽ là cơ sở để bạn đánh giá tình hình thị trường khách quan và hợp lý hơn.

Trang Bất động sản ngày nay xin cảm ơn các bạn đã đọc bài viết của chúng tôi.

Nguồn: cafeland.vn