Người mua nhà hiện có đang bị xem nhẹ quyền lợi?

Với sự phát triển của công nghệ, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và sự xuất hiện của nền kinh tế chia sẻ. Người ta cũng chứng kiến ​​nhiều bước tiến mới của ngành bất động sản. Trong đó có sự phát triển của nhiều loại hình bất động sản đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau. Ví dụ điển hình như nhu cầu của căn hộ gia đình cao cấp, văn phòng di động, cửa hàng di động,…

Việc khiến các hình thức sở hữu sản phẩm và tài sản trở nên đa dạng hóa có thể giúp tăng nguồn cung để giải quyết vấn đề đa dạng hóa nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây. Có vẻ như trong nhiều trường hợp quyền lợi của người mua nhà đã bị xem nhẹ.

Vì sao người mua vẫn quyết định ký hợp đồng?

Mặc cho nhiều vụ lừa đảo xảy ra

Gần đây nhất, các vụ án lừa đảo hàng trăm tỷ đồng xuất hiện ngày càng nhiều. Với rất nhiều thủ đoạn tinh vi khác nhau đang gióng lên một hồi chuông báo động; đòi hỏi sự quan tâm và can thiệp đúng mức từ phía các đối tượng có liên quan. Bốn nhóm đối tượng chính gồm: Chủ đầu tư, người mua, cơ quan nhà nước quản lý trực tiếp (hiệp hội BĐS VN, các cơ quan ngành quản lý); và các chủ thể cần quan tâm (chính quyền địa phương, cơ quan thuế, ngân hàng).

Hoạt động mua bán giữa chủ đầu tư và người mua; được xem là giao dịch quan trọng tạo nên thị trường. Thông thường, nếu là một bất động sản truyền thống; như đất đai, nhà cửa trước đây thì người mua có thể đối chiếu thông tin giữa thực trạng tài sản thực tế; với các giấy tờ pháp lý liên quan như sổ hồng, sổ đỏ. Thậm chí, trong một số trường hợp; người mua có thể tham khảo thông tin về tình hình sở hữu, quy hoạch của bất động sản; tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhu cầu bất động sản của người mua

Tuy nhiên, khi hàng hóa mua bán lúc này là các sản phẩm mới chưa đủ cơ sở pháp lý; để đảm bảo cung cấp thông tin về sở hữu và chất lượng. Thì hiện tượng thông tin bất cân xứng trên thị trường sẽ xảy ra. Trong giao dịch mua bán, chủ đầu tư sẽ là người nắm nhiều thông tin hơn so với người mua. Như vậy, gần như phần thiệt thòi, rủi ro luôn thuộc về phía những người mua.

Vậy, tại sao dù không có đủ thông tin cần thiết. Nhưng người mua vẫn quyết định ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư? Bất động sản dù có giá trị rất lớn nhưng theo quan điểm “an cư lạc nghiệp” của người Việt; nên nhiều người tin rằng nhu cầu mua bất động sản trong tương lai sẽ luôn tăng lên. Nên giá trị của bất động sản chắc chắn sẽ ngày càng tăng.

Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư là những người “ham thích rủi ro”; họ sẵn ràng mua bất động sản dù biết nó rủi ro do chưa đủ cơ sở pháp lý. Nhưng kỳ vọng lợi nhuận lớn trong tương lai. Ngoài ra, cũng có nhiều nhà đầu tư quyết định mua vì tin vào nhân viên môi giới và chủ đầu tư; mà không hiểu rõ về những rủi ro pháp lí bất động sản mình mua.

Vai trò của các bên 

Đối với chủ đầu tư

Chủ đầu tư dự án là người nắm nhiều quyền ảnh hưởng hơn so với người mua. Tuy nhiên, vấn đề họ quan tâm lại là làm thế nào để bán được nhiều sản phẩm và không bị kiện tụng. Ngay sau khi hoạt động giao dịch mua bán được ký kết, chủ đầu tư sẽ có nguy cơ rủi ro đạo đức; khi không có động cơ để thực hiện tốt các hoạt động cung ứng; xác lập quyền sở hữu cho người mua. Trong khi đó, người mua lại là đối tượng có ít quyền lực. Nhưng quyền lợi của họ gắn liền với giá trị bất động sản; ngay sau khi ký hợp đồng giao dịch là lớn. Nên nhu cầu xác lập quyền sở hữu của người mua là cao.

Trên thực tế chúng ta thấy hiện có rất nhiều chung cư, condotel, Officetel; và kể cả đất nền dự án người mua vẫn không nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) sau nhiều năm. Điều này đã gây ra rủi ro và thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư.

Nếu xem xét vai trò quản lý trực tiếp thì có thể thấy; dù nắm trong tay khả năng tạo ảnh hưởng lớn và có động cơ bình ổn thị trường. Đảm bảo không gây ra ngoại tác tiêu cực nhưng các cơ quan ban ngành vẫn đang còn khá lúng túng. Trong việc thiết lập luật chơi cho các sản phẩm bất động sản mới.

Các đối tượng ảnh hưởng trực tiếp đến ngành

Yêu cầu đảm bảo thị trường tự do và những ưu điểm của đa dạng hóa sản phẩm bất động sản; khiến cho việc áp chế một chính sách ngăn cấm hoặc trì hoãn phát triển; là điều không thể thực hiện lúc này. Tuy nhiên, do chưa hiểu rõ bản chất của các sản phẩm và loại hình sở hữu tương ứng; nên việc thiết kế hệ thống các quy định đi kèm khó hoàn thiện. Dẫn đến bất tương xứng giữa hành lang pháp lý; với sự phát triển của thị trường.

Ngoài ra, một đối tượng khác có khả năng tạo ảnh hưởng trực tiếp lớn; như là các hiệp hội trong ngành bất động sản. Dù được xem là một tổ chức khá độc lập với vai trò đại diện tiếng nói cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và tham vấn, đóng góp ý kiến cho chính phủ.

Nhưng các hiệp hội lại có động cơ đứng về phía các doanh nghiệp nhằm nhận được sự tín nhiệm của các hội viên; và có thể thu hút thêm nhiều hội viên mới tham gia. Cả hai tác động này đều khiến các bên có động cơ bỏ qua việc kiểm soát rủi ro và tập trung đẩy mạnh doanh số bán các sản phẩm bất động sản trên thị trường.

Các chủ thể khác

Đối với các chủ thể cần quan tâm khác, ở cấp độ chính quyền địa phương, việc thay đổi bộ mặt đô thị của các tỉnh và thành phố nhờ vào các dự án bất động sản, thu hút nguồn vốn đầu tư và làn sóng người dân nhập cư thể hiện sự phát triển của khu vực. Chính vì thế, hoạt động mua bán các sản phẩm bất động sản gia tăng cũng sẽ nhận được sự ủng hộ của các cấp chính quyền địa phương nhiều hơn là việc kiểm soát quá chặt chẽ có thể gây kìm hãm.

Ở góc độ cơ quan thuế, việc tăng nguồn thu thuế từ các hoạt động mua bán và các doanh nghiệp là điều được chú trọng nên chắc chắn việc ủng hộ tăng doanh số bán sản phẩm bất động sản mới cũng sẽ là điều hiển nhiên. Riêng đối với các ngân hàng, tùy vào chủ trương và chính sách tín dụng để các tổ chức này có hành vi phù hợp, tuy nhiên, các ngân hàng vẫn chú trọng mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong đó có dự nợ cho vay bất động sản.

Nên có biện pháp giải quyết

Động cơ

Như vậy, xem xét các bên liên quan đến vấn đề; đẩy mạnh phát triển các sản phẩm bất động sản mới cho thấy. Đa phần các nhóm đều có động cơ đứng về phía các doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư; và ít chú trọng đến việc kiểm soát các rủi ro. Quyền lợi của người mua ít được quan tâm vì hành lang pháp lý chưa hoàn thiện; và các cơ quan quản lý trực tiếp vẫn còn khá lúng túng; trong việc thiết lập luật chơi đối với sản phẩm mới.

Chỉ khi có rủi ro xảy ra thì dư luận và các cơ quan công quyền mới lên tiếng và đứng ra xử lý, tuy nhiên, thời điểm này khả năng thu hồi lại được nguồn vốn bỏ ra của người mua là khá thấp và đây cũng chỉ là động thái chữa cháy nhất thời.

Bảo vệ người mua

Trong tương lai, thị trường bất động sản rất có thể sẽ có thêm nhiều loại sản phẩm; và hình thái sở hữu khác biệt. Do đó, việc thiết kế hệ thống pháp lý tương ứng chắc chắn sẽ không theo kịp. Do đó, để giảm rủi ro cho nhà đầu tư cần phải giảm tình trạng thông tin bất cân xứng; thông qua việc giúp các chủ đầu tư dự án có uy tín và năng lực thực sự; có thể phát tín hiệu đến người mua trên thị trường.

Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần ban hành các chế tài nghiêm khắc đối với các chủ đầu tư có hành vi lừa đảo, vô trách nhiệm với người mua. Ngoài ra, đối với các cơ quan có liên quan khác; như các hiệp hội bất động sản, chính quyền địa phương, cơ quan thuế, các ngân hàng; nhà nước cũng cần có các chính sách tạo động cơ cho các tổ chức này chú trọng kiểm soát rủi ro. Bên cạnh việc chạy đua nâng cao doanh số mua bán trên thị trường bất động sản.

Người mua nhà có quyền gì với chủ đầu tư?

Hợp đồng mua bán nhà hiện vẫn chỉ do bên bán cung cấp, người mua không được thay đổi điều khoản trong hợp đồng. Điều này gây rủi ro cho người mua, bởi hợp đồng có thể xuất hiện điều khoản bất lợi.

Người mua nhà dường như đang yếu thế trước các chủ đầu tư. Chủ đầu tư có quyền quyết định rất nhiều đối với các dự án, trong khi đó, ngay cả hợp đồng mua bán người dân cũng khó có thể can thiệp để giữ lấy quyền lợi.

Nhiều người cho rằng, người dân không có quyền thay đổi điều khoản trong hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn. Lý do theo vị luật sư này là bởi cả hai bên khi tham gia đàm phán, thương lượng để đi đến ký kết và thực hiện hợp đồng đều có quyền đề nghị sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng.

Hiện nay, theo luật sư Lê Ngọc Sơn, pháp luật dân sự quan niệm rằng, đây là các hợp đồng gia nhập. Nghĩa là, một bên có thế mạnh về kinh tế và các điều kiện khác soạn sẵn hợp đồng, bên kia chỉ có thể đồng ý tất cả và tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng vì lý do mình yếu thế hơn.

Như vậy, bên yếu thế hơn khi tham gia các hợp đồng theo mẫu này thường gặp bất lợi và không công bằng. Tuy nhiên, để giảm thiểu tình trạng thua thiệt này, Bộ luật dân sự có những quy định bênh vực bên yếu thế.

Hãy truy cập ngay Bất Động Sản Ngày Nay để biết thêm nhiều thông tin hữu ích.

Nguồn: cafeland.vn