Đầu tư bất động sản từ các nhà tư nhân thì nên biết các hình thức này

Một trong những khái niệm sai lầm lớn nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản mới là cách duy nhất để kiếm tiền từ ngành nghề này là chuyển nhượng, sở hữu hoặc cho thuê nhà. Sự hiểu lầm này có thể xuất phát từ vô số thông tin liên lạc kinh doanh, quảng cáo biểu ngữ và các tài nguyên truyền thông xã hội đến từ các khóa học trực tuyến hoặc hội thảo tư nhân hàng đầu của các chuyên gia bất động sản, thường liên quan đến nhiều chuyển nhượng hoặc cho thuê nhanh chóng. Đầu tư bất động sản có nhiều loại công cụ, mang lại cơ hội cho nhiều loại bất động sản và chiến lược đầu tư.

Nhiều công cụ trong số này không yêu cầu tiền bạc hoặc thời gian, chẳng hạn như chuyển nhượng hoặc cho thuê lại bất động sản mà bạn sở hữu. Bới vậy đầu tư thụ động có thể đến từ bất động sản thương mại (CRE), và có nhiều loại bất động sản khác nhau trên thị trường CRE, ví dụ như căn hộ, văn phòng, khu công nghiệp, bán lẻ hoặc khách sạn. Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản từ các nhà tư nhân hay niêm yết thì nên biết các loại hình thức sau đây.

Đầu tư bất động sản là gì?

Bất động sản là khái niệm chỉ đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất như tài nguyên; công trình; thực vật trên mảnh đất đó!

Bất động sản được chia thành nhiều loại dựa vào các tiêu chí khác nhau: công năng sử dụng; mục đích sử dụng hay phân theo địa điểm khu vực. Nếu xét theo công năng sử dụng có thể phân chia thành: bất động sản công nghiệp dành phát triển các khu công nghiệp; bất động sản thương mại để chỉ các trung tâm thương mại; tòa nhà văn phòng và bất động sản nhà ở chỉ các công trình với mục đích để ở.

Đầu tư bất động sản là hành động liên quan đến việc mua; sở hữu; quản lý; cho thuê và bán bất động sản vì lợi nhuận. Việc cải tạo bất động sản như là một phần của chiến lược đầu tư bất động sản thường được gọi là phát triển bất động sản. Cần phân biệt đầu tư bất động sản và đầu cơ bất động sản!

Có thể đầu tư các thị trường bất động sản khác nhau: thương mại; nhà ở hay đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, hình thức đầu tư bất động sản hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở với các phân khúc: cải tạo nhà phố; phát triển các khu dân cư hay xây dựng các khu căn hộ chung cư. Tùy vào khả năng tài chính; hiểu biết thị trường để chọn lựa phù hợp.

Quỹ đầu tư niêm yết REITs

Quỹ tín thác bất động sản là các công ty đầu tư trực tiếp vào bất động sản; và theo luật định (như tại Mỹ) phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông hàng năm dưới hình thức cổ tức.

Ưu điểm: Được giao dịch trên thị trường chứng khoán; REIT có tính thanh khoản cao với rào cản gia nhập thấp. Tại Mỹ, các nhà đầu tư có thể mua ít nhất một cổ phiếu của cổ phiếu REIT.

Nhược điểm: Tính thanh khoản của REIT cũng là điểm yếu của nó vì chúng có thể chịu sự biến động thị trường giống nhau mà tất cả các cổ phiếu đều phải chịu. Ngoài ra, quy tắc 90% dựa trên thu nhập chịu thuế chứ không phải thu nhập gộp; điều đó có nghĩa là việc quản lý không cẩn thận có thể làm cạn kiệt thu nhập chịu thuế thông qua mức lương cao và phí quản lý bất động sản sản quá cao; khiến cổ tức được chia cho các nhà đầu tư không nhiều.

Quỹ đầu tư niêm yết REOC

REOC là các công ty đầu tư và vận hành CRE. Giống như các công ty phát hành cổ phiếu phổ thông nhất, REOC không bắt buộc phải phân phối cổ tức theo luật định như REIT và lợi nhuận thu được cho các nhà đầu tư dưới dạng tăng giá trị cổ phiếu.

Ưu điểm: Được giao dịch trên thị trường chứng khoán, REOC có tính thanh khoản cao với rào cản gia nhập thấp. Tại Mỹ, các nhà đầu tư có thể mua ít nhất một cổ phiếu của cổ phiếu REOC.

Nhược điểm: Không có sự phân phối đảm bảo, lợi nhuận thu được chỉ phụ thuộc vào sự tăng giá và giá cổ phiếu dễ bị ảnh hưởng bởi sự biến động của thị trường chứng khoán và định giá tùy tiện.

Quỹ tư nhân Pere

Đây là các quỹ bất động sản cổ phần tư nhân; không nên nhầm lẫn với quỹ cổ phần tư nhân chuyên về mua lại có sử dụng đòn bẩy tài chính; là một quỹ mở đầu tư trực tiếp vào CRE; hoặc các công ty tư nhân khác đầu tư vào CRE. Các quỹ PERE bù đắp cho các nhà đầu tư dưới dạng dòng tiền từ vận hành; và lợi nhuận từ việc tăng giá khi phân phối cổ phần.

Ưu điểm: Với sự quản lý dày dạn và từ các chuyên gia; các quỹ PERE có tiềm năng mang lại lợi nhuận trên thị trường thông qua dòng tiền; và sự tăng giá chịu ảnh hưởng thấp của thị trường chứng khoán.

Nhược điểm: Quỹ PERE không có tính thanh khoản với thời gian đầu tư cố định tối thiểu thường là năm năm. Nếu quản lý sai; các quỹ này có thể gặp rủi ro cao.

Quỹ tư nhân hợp doanh bất động sản

Đây là một công ty tư nhân; – thường được cấu trúc như một công ty hợp danh; đầu tư vào một hoặc nhiều CRE cụ thể. Lợi nhuận được phân phối thông qua mô hình kiểu thác nước với các nhà đầu tư; thường là các đối tác hạn chế hoặc không có quyền biểu quyết của một công ty; nhận được lợi tức ưu tiên. Họ cũng nhận được các quyền đầu tiên đối với lợi nhuận dựa trên tỷ lệ phần trăm trong số dư tài khoản vốn chưa thanh toán của mỗi cá nhân; cho đến khi đạt được lợi nhuận mục tiêu cụ thể.

Sau khi các đối tác hạn chế (LP) nhận được lợi nhuận ưu tiên của họ; lợi nhuận từ vận hành được chia sẻ tiếp giữa LP và đối tác chung (GP) dựa trên mức phân chia lợi nhuận được xác định trước.

Ưu điểm: Với các thuộc tính cụ thể được nhắm mục tiêu; các nhà đầu tư có thể đánh giá tốt hơn triển vọng thành công trong chiến lược của một quỹ cụ thể. Dưới bàn tay của đội ngũ quản lý dày dạn và từ các chuyên gia; các tổ chức hợp vốn có tiềm năng mang lại lợi nhuận trên thị trường thông qua dòng tiền; và sự tăng giá ít chịu ảnh hưởng từ thị trường chứng khoán.

Nhược điểm: Các hợp đồng không thanh khoản với thời gian đầu tư tối thiểu thường là năm năm. Nếu quản lý sai, các quỹ này có thể gặp rủi ro cao.

Trang Bất động sản ngày nay xin cảm ơn các bạn đã đọc bài viết.

Nguồn: cafeland.vn